Kamulaştırma Bedeline İtiraz: Taşınmazınızın Gerçek Değerini Nasıl Alırsınız?

Devlet ya da belediye tarafından taşınmazına el konulan pek çok kişi, belirlenen kamulaştırma bedelini haksız buluyor. Bilirkişi raporunda tespit edilen rakam gerçek piyasa değerinin çok altında kalıyor; üstelik eski tarihli verilerle hesaplanıyor. Yıllarca süren dava sonunda ödenen bedel ise enflasyon nedeniyle iyice erimiş oluyor. Oysa Anayasa'nın 46. maddesi açıkça "gerçek karşılık" ödenmesini güvence altına almaktadır. Hem bilirkişi raporuna itiraz hem de enflasyon kaynaklı değer kaybı için hukuki yollar mevcuttur.

Kamulaştırmada "Gerçek Karşılık" İlkesi

Anayasa'nın 46. maddesi, kamulaştırma işlemlerinde taşınmaz malikine gerçek karşılığın ödenmesini zorunlu kılmaktadır. Bu ilke yalnızca anayasal bir güvence olarak kâğıt üzerinde kalmamakta; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesi ve Yargıtay içtihadında somut ölçütlere dönüştürülmektedir.

Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesi, bedel tespitinde gözetilmesi gereken unsurları tek tek saymaktadır: Taşınmazın cinsi ve niteliği, yüzölçümü, değerini etkileyen tüm unsurlar, vergi beyanı, resmi kıymet takdirleri ve özellikle özel amacı olmayan emsal satışlar. Tüm bu unsurların eksiksiz değerlendirilmesi zorunludur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2019/5-431 Esas — 2020/285 K. sayılı kararında da bu ilke açıkça vurgulanmış; değer biçmeye esas alınan tüm unsurların dikkate alınmadan verilen kararın isabetsiz olduğu hükme bağlanmıştır.

Bilirkişi Raporu Neden Hatalı Olabilir?

Uygulamada kamulaştırma bedellerinin düşük tespit edilmesinin başlıca nedenleri şunlardır:

Eski verilerin kullanılması ciddi bir sorun oluşturmaktadır. Dava güncel tarihte görülürken bilirkişinin yıllar öncesine ait verileri esas alması, taşınmazın güncel piyasa değerini yansıtmaz. Yüksek enflasyon ve artan arazi değerleri göz önüne alındığında bu fark son derece büyük olabilmektedir.

Emsal satışların gereği gibi araştırılmaması da sık karşılaşılan bir sorundur. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 2023/5122 — 2024/493 sayılı ve 16.01.2024 tarihli kararında, kamulaştırma bedelinin tespitinde emsal karşılaştırması yapılmadan hüküm verilmesinin isabetsiz olduğu bir kez daha vurgulanmıştır. Kamulaştırma tarihine yakın, taşınmazın bulunduğu bölgede ve benzer nitelikteki taşınmazlara ait gerçek satış bedelleri araştırılmalı; bu amaçla tapu sicil müdürlüğünden emsal satış kayıtları celp edilmelidir.

Taşınmazın konum avantajlarının yeterince yansıtılmaması da düşük bedel tespitine zemin hazırlamaktadır. Anayola, çarşıya, okullara ve resmi kurumlara yakınlık; belediye altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu; imar durumu ve gelişme potansiyeli gibi değer artırıcı unsurların bilirkişi raporuna eksiksiz yansıtılması gerekmektedir.

Kısmi kamulaştırmalarda artık değer hesabının yapılmaması da bir hata kaynağı oluşturmaktadır. Taşınmazın yalnızca bir bölümü kamulaştırılıyorsa, kamulaştırılan kısım nedeniyle arta kalan bölümde meydana gelen değer düşüklüğü ayrıca hesaplanmalıdır.

Enflasyon ve Faiz: Kamulaştırma Bedelinin Erimesi

Kamulaştırma davalarında uzun süren yargılama süreci ve düşük faiz oranları, taşınmaz maliklerinin ikinci büyük mağduriyet kaynağını oluşturmaktadır. Yıllık %9 olan yasal faiz, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kamulaştırma bedelinin enflasyon karşısında erimesini önleyememektedir.

Anayasa Mahkemesi bu sorunu uzun süredir mülkiyet hakkı ihlali olarak nitelendirmektedir. AYM, 05.04.2023 tarihli 2022/83 E. — 2023/69 K. sayılı kararında, kamulaştırma bedeline yalnızca yasal faiz ödenmesini öngören Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesinin 9. fıkrasını Anayasa'ya aykırı bularak iptal etmiştir. Mahkeme kararında özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde devletin borçlu olduğu tutarla alacaklının nihai olarak aldığı tutar arasındaki değer kayıplarının giderilemeyeceği vurgulanmıştır.

Bu iptal kararının ardından Yargıtay, 01.08.2023 tarihinden sonra açılan kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında yasal faiz yerine kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faizin esas alınması gerektiğini kabul etmektedir. Bugün itibarıyla yıllık yasal faiz %24 iken kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz %54 düzeyindedir. Aradaki 30 puanlık fark, uzun süren davalarda son derece önemli bir tutar anlamına gelmektedir.

Vekalet Ücreti: Taşınmaz Maliki Ödemek Zorunda Mı?

Kamulaştırma davalarında idare lehine taşınmaz malikinden vekalet ücreti tahsiline hükmedilmesi hukuken mümkün değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.05.2019 tarihli 2019/5-241 E. — 2019/560 K. sayılı kararında bu husus açıkça hükme bağlanmıştır. Taşınmaz malikinin davalı sıfatını kazanması doğrudan kanundan kaynaklandığından davaya sebebiyet verme söz konusu değildir. Üstelik vekalet ücreti yükü getirilmesi halinde malik hem taşınmazını kaybetmiş hem de kamulaştırma bedelinden eksik almış olur — bu durum Anayasa'nın 46. maddesindeki gerçek karşılık ilkesiyle bağdaşmaz.

Ne Yapılabilir?

Kamulaştırma bedeline itiraz, asliye hukuk mahkemesinde görülen bedel tespiti davasında gerçekleşir. Davada yapılabilecekler şöyle sıralanabilir: Tapu Sicil Müdürlüğü'nden kamulaştırma tarihine yakın emsal satışların celbi, Kadastro Müdürlüğü'nden çap ve kroki temini, ilgili belediyeden emlak vergisi rayiç değeri ve imar durumu araştırması, Emlakçılar Meslek Odası'na müzekkere yazılması ve mahallinde keşif yaptırılarak yeni bilirkişi incelemesi talep edilmesi.

01.08.2023 tarihinden sonra açılan davalarda ayrıca yasal faiz yerine kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faizin uygulanması talep edilmelidir. Bu tarihten önce açılmış ve kesinleşmiş davalarda ise Anayasa Mahkemesi'ne bireysel başvuru yolu değerlendirilebilir.

Sonuç

Kamulaştırma bedeli düşük tespit edildiğinde ve enflasyon nedeniyle değeri eridiğinde hukuki itiraz yolu her zaman açıktır. Bilirkişi raporunun emsal satışlara dayanıp dayanmadığı, güncel verilerin kullanılıp kullanılmadığı, taşınmazın tüm değer artırıcı unsurlarının gözetilip gözetilmediği ve uygulanacak faiz oranının doğru belirlenip belirlenmediği titizlikle incelenmelidir. Anayasa Mahkemesi'nin gerçek karşılık güvencesi ve 2023 yılındaki faiz iptal kararı, bu hakların korunması için güçlü bir hukuki zemin oluşturmaktadır.